株式会社ナリタスの３つのビジネスモデル

高い入居率を目指した
ドミナント方式での投資手法＜その１＞

株式会社ナリタスでは日本の少子高齢化時代でも高い入居率を確保するためにドミナント方式での投資手法を取り入れております。不動産投資家の多くはエリアを選ばず、全国の利回りのよい物件を中心に投資をするのがトレンドでしょう。しかしながら場所によって坪単価はバラバラですし、賃貸ニーズも様々です。

実際に物件を所有した後、入居者がなかなか見当たらないといった状況が発生し、賃料を下げ、実際目論んでいた利回りとはまったく異なるという事態が度々発生を致します。我々はそういった過ちを犯さないためにも、エリアを絞り、ドミナントでの不動産投資を行っております。特に賃貸ニーズが高い場所、本厚木、海老名、東海大学前といった場所を中心に投資を行っています。

「2023年 LIFULL HOME'S 住みたい街ランキング」によると賃貸ランキングの1位は「本厚木」（神奈川県）です。

賃貸ニーズは時代と共に変化をしますが、こういったニーズのあるところを中心に投資を行い、また客付けの強い管理会社とタッグを組むことで、極力空室率を下げる試みを実施。

ただし、いくら客付けが強い管理会社とはいえ、物件にバリューがなければ意味がありません。基本、我々はバリューを付加した新築物件を土地から仕入れ建築しておりますが、中古物件については積極的なリフォームを行い、また定期的なメンテナンス、問題が発生した時のスピーディーな対応を行う事で、入居者様に心地よい居住空間を提供するよう心かげております。

賃貸ニーズの高いエリアは土地の値段が非常に高騰しやすいため、日々、新しく出てくる土地の値段をチェックし、適正な価格以外での購入は致しません。さらには賃貸ニーズ1位の本厚木であっても、住みやすいエリアもあれば、そうではないエリアもあります。同じく東海大学前でも同様で、東海大学前駅の線路を挟んで大学側とそうではない場所では賃料がまったく異なります。

海老名に至っては巨大ショッピングモールが存在していることから、徒歩10分以内の土地はほぼ皆無です。この様に場所によって特性があるにも係わらず、知らないエリアでの投資はリスクを伴います。よってエリア特性を知り尽くして新築物件への投資、もしくは中古物件についてはバリューアッドを図り、拡大スピードは決して早くないものの、失敗をしないトレンドに逆らった不動産投資を心がけております。

不動産投資家には出来ない
介護施設投資＜その２＞

全国には数多くの不動産投資家がいます。日々、広範囲での土地情報や物件情報をキャッチし、良い物件が出たらすぐに指値、極めて不動産情報に詳しく、資産を形成していっています。不動産投資家が集まる大家の会に参加をしますと、ほとんどの参加者が大手エリート企業に勤められており、超有名大学を卒業されている人達ばかりです。そしてサラリーマン不動産投資家を経て、若くしてFireし、専業不動産投資家になられている方々も多数いらっしゃいます。

そういった方々はAIを駆使し、様々なポータルサイトから新着情報をクローリングするツールを開発するなど、プロの不動産会社も顔負けな存在となっています。このような不動産投資家がウヨウヨと居る中で、正直、我々が勝つことは出来るでしょうか？

なぜ介護施設投資なのか？

我々の不動産投資は売り建ての購入から始まり、中古物件、そして新築へと進化してきましたが、昨今の土地価格の上昇、そして建築資材の高騰による建築価格も非常に上がっております。新築でも利回り8％だせれば御の字です。そしてそれを利回り6.5％などで売り、利ざやを稼ぐビジネスは売れずに空室率が高い状態が発生しますと危険が伴います。そしてサラリーマン不動産投資家、更には専業不動産投資家がウヨウヨいる中での勝算はありません。

そこで不動産投資家が見向きもしない社宅やビジネスホテルといった物件を介護施設やナーシングホームへと生まれ変わらせ、介護施設運営事業者へ提供するビジネスを展開していきます。このビジネスモデルの良いところは、サラリーマン不動産投資家、更には専業不動産投資家には介護施設運営事業者を見つけ出す力が無いことです。そして介護施設投資は比較的利回りが高くなりやすく、20年一括借り上げといった形で運営事業者に貸し出すため、空室リスクも低いと言えます。

更には仮に介護施設運営事業者に経営不振が起きたとしても、他の介護施設運営事業者を見つけることもそれほど難しくない状況であれば、保有物件を他に転用出来ないというリスクの低下も可能です。こういった特殊な分野への投資もトレンドに逆らった投資と言えるでしょう。我々は将来起きうるこの高齢化社会の一端を介護施設投資を通じて少しでもお手伝い出来ればと考えております。

グループ会社のシナジー
を生む企業買収＜その３＞

我々のグループは2006年3月にITの会社、株式会社グリーンツリーを設立したところから始まります（注1）。ITの会社を設立した数年後、美容室の会社、株式会社グラーティアスを設立。その後、海外事業など、幾つかの事業で失敗をするものの、現在では化粧品・医療機器の会社、補助金コンサルティングの会社など、弊社株式会社ナリタスを含め、5つの大きな柱が存在します。

注1：2023年12月、子会社だった株式会社ナリタスは親会社の株式会社グリーンツリーの株式を100%取得し、親子関係が逆転しております。

一見、IT、美容、不動産、化粧品・医療機器、補助金コンサルなど分野がバラバラ故にシナジーがなさそうに思えるかもしれません。実際には、すべての事業においてシナジーを生んでいます。美容はITスキルの低い業界業種、ITの会社によるシステム化を積極的に導入し生産性を上げています。そして美容の会社が作った化粧品は化粧品・医療機器の会社の買収に繋がるきっかけとなりました。そしてITの株式会社グリーンツリーの競合はメディアの会社として上場したり、補助金のコンサル会社として上場した事から、補助金のメディアの会社を買収しました。

生き残っていくために

株式会社グリーンツリーの競合の会社はサイト制作ビジネスが上手く行かなくなり、ビジネスモデルを変化させ、上場を果たしています。しかしながらITの株式会社グリーンツリーは創業以来、一度も赤字がなかったことから、変化する事が出来ませんでした。

確かに我々は複数の事業を別々の会社で立ち上げています。しかし、上述したとおり、赤字がなかったことから、会社のビジネスモデルが変わる事はありませんでした。ITでサイト制作をしていた会社がメディアの会社になったり、補助金のコンサル会社に変貌することは多くの従業員が去ることにも繋がります。本来企業は変化をしていくものなのでそれが普通（トレンド）ですが、我々はグループの会社を企業買収によって増やし、シナジーを生み出し、多くの会社が潰れていくこの厳しい世界を生き残ってく別の道を選択していきたいと考えております。