2022年

株式会社ナリタスは2006年3月にIT企業として創業した株式会社グリーンツリーの100%子会社として生まれました（注1）。

注1：2023年12月、子会社だった株式会社ナリタスは親会社の株式会社グリーンツリーの株式を100%取得し、親子関係が逆転しております。

IT企業は華々しく見える一面がありますが、大変価格競争も激しく倒産も数多く発生しております。事実、株式会社グリーンツリーが創業して間もない頃、スタッフも少なく一部の作業を外注しておりましたが、それらの会社は100%潰れました。

株式会社グリーンツリーはサイト制作事業を行っており、サイト制作に半年かかることはザラです。更に請求書を発行し、翌々月末払いと言われますと実に8ヵ月間もの間、一銭も入ってきません。あまりにもキャッシュフローが悪いために、2010年にキャッシュフローのよいビジネス、美容業界に参入致しました。2014年には法人成りをし、現在、板橋区にて4店舗を構えております。

ただ美容業界もコンビニの4倍ものお店があり、最初の頃は順風満帆とは言えず、過去3店舗を閉店しております。ビジネスは10年で94%もの会社が潰れる（注2）と言われるほど、競争が激しい世界です。

注2：日経ビジネス（慶応ビジネス・スクール EXECUTIVE）
https://business.nikkei.com/atcl/report/15/280921/022200058/

この様な状況のなかで永続的に企業が生き残っていくためにはどうすればよいか？ということを創業して10年目あたりから真剣に考えるようになりました。そのきっかけとなったのが、ある数値です。

意外だったのは年収が1億円ある人は日本に約2万人しかいないものの、1億円以上の資産を持つ富裕層人口は日本で約174万人もいるのです。更には10億以上の資産を持っている人は2万6386人（注3）と言われております。

注3：プレジデントオンライン
https://president.jp/articles/-/10037?page=2

やっとたどり着いた
不動産投資

1億円の年収ですと2024年時点での税金は住民税をあわせて約55%、手元には4,500万円しか残りません（注4）。1年間に500万円を使って生活したとしても10億円を貯めるためには25年かかります。しかし25年間年収1億円をもらい続けられるような人はほとんどいません。
注4：実際には所得控除や累進課税なので手元に残るお金はもっとあります。

数値に違和感を感じ、ここにヒントがあるのではないか？と我々は考えました。結果、たどり着いたのは不動産投資だったのです。

不動産投資は銀行からの借り入れによって金融レバレッジが効くことから、小資本であっても高額な物件を手に入れる事が出来、その借金を賃料から返済することが可能です。ローン自体は30年など、大変息の長いビジネスではありますが、金持ち父さん貧乏父さんの著者、ロバートキヨサキ氏もこの不動産投資ビジネスをやっている事は既知の事実です。

ただこの不動産投資ビジネスは極めて難しいのが実態です。特にこの業界に大変詳しい不動産プロがうようよしており、合法的な詐欺集団となっております。金額が大きいため一度失敗するともう後はありませんから騙されないようにと勉強する事が大切です。しかしながら投資対象が極めて広い（築古物件、新築物件、更にはRC、鉄骨、木造、そして更には一棟もの区分etc.）ため勉強の範囲が広範囲に及んでしまうのです。

どれがベストかは正しい解答がありません。そしてエリアによっても賃貸ニーズは様々、本当に難しい分野だと思っております。

それだけではなく、我々は新築アパート2棟を依頼した建設会社が倒産するなど、大きな損失を過去出したこともあり、与信も重要です。しかしながら、建設会社の与信調査をしても自己資本比率が非常に低い所が多く、商工リサーチなどのデータだけでは見抜けないところもあるのが事実です。

高い入居率を目指した
ドミナント方式での投資手法＜その１＞

株式会社ナリタスでは日本の少子高齢化時代でも高い入居率を確保するためにドミナント方式での投資手法を取り入れております。不動産投資家の多くはエリアを選ばず、全国の利回りのよい物件を中心に投資をするのがトレンドでしょう。しかしながら場所によって坪単価はバラバラですし、賃貸ニーズも様々です。

実際に物件を所有した後、入居者がなかなか見当たらないといった状況が発生し、賃料を下げ、実際目論んでいた利回りとはまったく異なるという事態が度々発生を致します。我々はそういった過ちを犯さないためにも、エリアを絞り、ドミナントでの不動産投資を行っております。特に賃貸ニーズが高い場所、本厚木、海老名、東海大学前といった場所を中心に投資を行っています。

不動産投資はドミナント形式を採用

「2023年 LIFULL HOME'S 住みたい街ランキング」によると賃貸ランキングの1位は「本厚木」（神奈川県）です。

賃貸ニーズは時代と共に変化をしますが、こういったニーズのあるところを中心に投資を行い、また客付けの強い管理会社とタッグを組むことで、極力空室率を下げる試みを実施。

ただし、いくら客付けが強い管理会社とはいえ、物件にバリューがなければ意味がありません。基本、我々はバリューを付加した新築物件を土地から仕入れ建築しておりますが、中古物件については積極的なリフォームを行い、また定期的なメンテナンス、問題が発生した時のスピーディーな対応を行う事で、入居者様に心地よい居住空間を提供するよう心かげております。

賃貸ニーズの高いエリアは土地の値段が非常に高騰しやすいため、日々、新しく出てくる土地の値段をチェックし、適正な価格以外での購入は致しません。さらには賃貸ニーズ1位の本厚木であっても、住みやすいエリアもあれば、そうではないエリアもあります。同じく東海大学前でも同様で、東海大学前駅の線路を挟んで大学側とそうではない場所では賃料がまったく異なります。

海老名に至っては巨大ショッピングモールが存在していることから、徒歩10分以内の土地はほぼ皆無です。この様に場所によって特性があるにも係わらず、知らないエリアでの投資はリスクを伴います。よってエリア特性を知り尽くして新築物件への投資、もしくは中古物件についてはバリューアッドを図り、拡大スピードは決して早くないものの、失敗をしないトレンドに逆らった不動産投資を心がけております。

不動産投資家には出来ない
介護施設投資＜その２＞

全国には数多くの不動産投資家がいます。日々、広範囲での土地情報や物件情報をキャッチし、良い物件が出たらすぐに指値、極めて不動産情報に詳しく、資産を形成していっています。不動産投資家が集まる大家の会に参加をしますと、ほとんどの参加者が大手エリート企業に勤められており、超有名大学を卒業されている人達ばかりです。そしてサラリーマン不動産投資家を経て、若くしてFireし、専業不動産投資家になられている方々も多数いらっしゃいます。

そういった方々はAIを駆使し、様々なポータルサイトから新着情報をクローリングするツールを開発するなど、プロの不動産会社も顔負けな存在となっています。このような不動産投資家がウヨウヨと居る中で、正直、我々が勝つことは出来るでしょうか？

なぜ介護施設投資なのか？

我々の不動産投資は売り建ての購入から始まり、中古物件、そして新築へと進化してきましたが、昨今の土地価格の上昇、そして建築資材の高騰による建築価格も非常に上がっております。新築でも利回り8％だせれば御の字です。そしてそれを利回り6.5％などで売り、利ざやを稼ぐビジネスは売れずに空室率が高い状態が発生しますと危険が伴います。そしてサラリーマン不動産投資家、更には専業不動産投資家がウヨウヨいる中での勝算はありません。

そこで不動産投資家が見向きもしない社宅やビジネスホテルといった物件を介護施設やナーシングホームへと生まれ変わらせ、介護施設運営事業者へ提供するビジネスを展開していきます。このビジネスモデルの良いところは、サラリーマン不動産投資家、更には専業不動産投資家には介護施設運営事業者を見つけ出す力が無いことです。そして介護施設投資は比較的利回りが高くなりやすく、20年一括借り上げといった形で運営事業者に貸し出すため、空室リスクも低いと言えます。

更には仮に介護施設運営事業者に経営不振が起きたとしても、他の介護施設運営事業者を見つけることもそれほど難しくない状況であれば、保有物件を他に転用出来ないというリスクの低下も可能です。こういった特殊な分野への投資もトレンドに逆らった投資と言えるでしょう。我々は将来起きうるこの高齢化社会の一端を介護施設投資を通じて少しでもお手伝い出来ればと考えております。

グループ会社のシナジー
を生む企業買収＜その３＞

我々のグループは2006年3月にITの会社、株式会社グリーンツリーを設立したところから始まります（注1）。ITの会社を設立した数年後、美容室の会社、株式会社グラーティアスを設立。その後、海外事業など、幾つかの事業で失敗をするものの、現在では化粧品・医療機器の会社、補助金コンサルティングの会社など、弊社株式会社ナリタスを含め、5つの大きな柱が存在します。

注1：2023年12月、子会社だった株式会社ナリタスは親会社の株式会社グリーンツリーの株式を100%取得し、親子関係が逆転しております。

一見、IT、美容、不動産、化粧品・医療機器、補助金コンサルなど分野がバラバラ故にシナジーがなさそうに思えるかもしれません。実際には、すべての事業においてシナジーを生んでいます。美容はITスキルの低い業界業種、ITの会社によるシステム化を積極的に導入し生産性を上げています。そして美容の会社が作った化粧品は化粧品・医療機器の会社の買収に繋がるきっかけとなりました。そしてITの株式会社グリーンツリーの競合はメディアの会社として上場したり、補助金のコンサル会社として上場した事から、補助金のメディアの会社を買収しました。

生き残っていくために

株式会社グリーンツリーの競合の会社はサイト制作ビジネスが上手く行かなくなり、ビジネスモデルを変化させ、上場を果たしています。しかしながらITの株式会社グリーンツリーは創業以来、一度も赤字がなかったことから、変化する事が出来ませんでした。

確かに我々は複数の事業を別々の会社で立ち上げています。しかし、上述したとおり、赤字がなかったことから、会社のビジネスモデルが変わる事はありませんでした。ITでサイト制作をしていた会社がメディアの会社になったり、補助金のコンサル会社に変貌することは多くの従業員が去ることにも繋がります。本来企業は変化をしていくものなのでそれが普通（トレンド）ですが、我々はグループの会社を企業買収によって増やし、シナジーを生み出し、多くの会社が潰れていくこの厳しい世界を生き残ってく別の道を選択していきたいと考えております。

株式会社ナリタス
代表取締役社長　森田健太郎